Ejecuciones hipotecarias
Venta sobre plano (ley 57/68)
El procedimiento de la ejecución hipotecaria
En la fase extrajudicial, el banco solicita al deudor el pago de la deuda mediante un burofax o carta. Si no se realiza el pago en el plazo establecido, se inicia la fase judicial.
En la fase judicial, el banco presenta una demanda de ejecución ante el Juzgado de Primera Instancia donde se encuentra el inmueble hipotecado. El deudor y avalista, en caso de haberlo, son notificados de la demanda.
El deudor tiene un plazo de 10 días hábiles para oponerse a la ejecución por razones previstas en la ley, incluyendo la existencia de cláusulas abusivas en el préstamo hipotecario (como la cláusula suelo o los intereses de demora, entre otros). En caso de que el inmueble esté habitado, se llevará a cabo el desahucio en caso de impago.
El procedimiento de ejecución hipotecaria es regulado por la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) y se divide en dos fases: extrajudicial y judicial.
Cómo parar una ejecución hipotecaria
Para evitar las ejecuciones hipotecarias y los embargos de viviendas, la mejor opción es el pago de la deuda. Sin embargo, existen otras alternativas que pueden considerarse:
1. Llegar a un acuerdo con la entidad financiera, como ampliar los plazos, solicitar una carencia en el pago de la hipoteca, realizar una dación en pago o reunificar las deudas en una sola cuota.
2. Acogerse al Código de buenas prácticas, que establece medidas que los bancos deben aplicar para reestructurar la deuda de hipotecados en situación económica vulnerable.
3. Enervar la acción hipotecaria, lo que significa ponerse al día con las cuotas impagadas.
4. Acreditar pertenecer a un colectivo vulnerable, como mayores de 60 años, víctimas de violencia de género, miembros de familia con discapacidad igual o superior al 33%, familias con hijos menores de edad, familias monoparentales o familias numerosas. Estos casos pueden tener protección especial en algunos casos.
Paralización de la ejecución hipotecaria
En muchas ejecuciones hipotecarias, es posible detener el proceso mediante la presentación de motivos legales de oposición establecidos en la Ley.
Uno de estos motivos es la existencia de cláusulas abusivas en el préstamo hipotecario, impuestas por la entidad financiera al formalizar el préstamo. Algunas de las cláusulas abusivas que pueden servir como motivo de oposición son:
- Cláusula suelo en las hipotecas.
- Clausulado multidivisa en el préstamo.
- Cláusula de vencimiento anticipado por incumplimiento de plazos.
- Gastos hipotecarios considerados abusivos.
- Intereses moratorios excesivos.
La alegación de estos motivos puede detener el proceso de ejecución hipotecaria y el posible desahucio asociado.
¿Cuáles son los plazos disponibles para llevar a cabo la reclamación?
Una vez que el proceso se ha iniciado, solo dispones de 10 días hábiles a partir del día siguiente a la notificación del Auto Despachando Ejecución para presentar la oposición.
Sin embargo, incluso después de que haya finalizado el procedimiento, aún es posible alegar la abusividad de las cláusulas de forma extemporánea.
Es decir, puedes presentar la reclamación respecto a las cláusulas abusivas incluso después de que haya concluido el proceso.
¿Cuánto tarda una ejecución hipotecaria?
La duración del proceso de ejecución hipotecaria varía según el Juzgado que maneje el caso. Sin embargo, tiende a ser un procedimiento lento debido a los plazos legales para presentar la demanda y oponerse a ella, sumado al tiempo necesario desde que se programa la subasta hasta el desalojo de la vivienda.
En promedio, este procedimiento suele extenderse entre 2 y 4 años, pero en algunos casos puede durar incluso más tiempo. Es importante considerar que la duración específica dependerá de la complejidad del caso y de otros factores relacionados con el sistema judicial local.
